Договор купли-продажи квартиры/составление и экспертиза

В договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны дата и место его заключения, сведения о каждой стороне договора, описание квартиры, ее цена и перечень лиц, которые сохраняют право на проживание в квартире. Договор составляется в письменной форме и, как правило, не требует нотариального удостоверения.

1. Существенные условия

К существенным условиям договора купли-продажи квартиры, в частности, относятся следующие условия.

1.1 Предмет договора

Предмет договора купли-продажи жилого помещения состоит из двух элементов:

- юридических и фактических действий продавца и покупателя, связанных с передачей и приемкой недвижимого имущества (приемка и передача помещения осуществляется по акту).

- описание объекта договора-жилого помещения. К таким данным относится наименование помещения - квартира, ее точный адрес, кадастровый номер, количество комнат, общая и жилая площади (ст.554 ГК РФ). Кроме того, в договоре следует указать состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (сведения можно указать в приложении к договору или в акте приема-передачи квартиры).

1.2 Цена договора

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Она определяется либо по обоюдному соглашению, либо на основании результатов независимой оценки.

В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади.

Также стороны должны определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.

1.3 Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой

К таким лицам могут относиться наниматели жилого помещения или лица, зарегистрированные в жилом помещении.

При отсутствии в договоре указанных выше условий, договор считается незаключенным. Большинство условий признанного незаключенным договора не применяются. Если договор признан незаключенным, то полученное придется вернуть в качестве неосновательного обогащения.

2. Иные условия

К иным условиям договора купли-продажи квартиры, в частности, относятся следующие условия.

2.1. Сведения о правоустанавливающих документах

В договоре рекомендуем указывать сведения о правоустанавливающих документах на квартиру: на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.), вид права владения продавца и реквизиты документа, подтверждающего такое право.

2.2. Сведения об ограничениях

В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений. Особое внимание стоит уделить вопросу, связанному с возможным приобретением продаваемой квартиры за счет средств материнского капитала. 

У собственников (родителей), приобретших продаваемое жилое помещение с привлечением средств материнского капитала, существует принятая в одностороннем порядке обязанность оформить приобретенное родителями жилое помещение в общую собственность и родителей, и детей. Однако механизма административного контроля со стороны Пенсионного фонда РФ (ПФР), органов опеки и попечительства за соблюдением принятого родителями на себя обязательства не создано.

Кто вправе оспорить сделку в случае нарушения прав несовершеннолетних детей:

 - органы опеки и попечительства в соответствии со своими полномочиями, установленными Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве";

 - органы прокуратуры;

 - ПФР.

 Рекомендуем перед заключением договора получить сведения из ПФР о возможном использовании собственником средств материнского капитала для приобретения квартиры. 

2.3. Ответственность сторон

В договоре необходимо предусмотреть ответственность сторон за нарушение своих обязательств. Например, для покупателя – ответственность за нарушение срока оплаты, для продавца – за нарушение срока передачи или освобождения квартиры.

Дополнительно отмечаем, что переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

В соответствии со ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.